专题|二线城市逆袭变身新热点后的走势研判

编辑:小豹子/2018-11-14 18:05

  原标题:专题|二线城市逆袭变身新热点后的走势研判

  

  文/克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧、俞倩倩、李思潼、李珍

  前·言

  沈阳、大连、西安和昆明曾是市场公认的风险城市,房地产库存长期维持在较高水平,小产权房问题十分突出,西安初具市场规模,小产权房占成交总量的比例多达20%-30%。不过,这类城市2017年房地产市场持续好转,乃是为数不多的成交量实现正增长的二线城市,沈阳、昆明双双刷新历史新高。房价更是全线上涨,并有加速上涨的趋势,西安同比涨幅超四成。

  市场转暖的动因可以概括为以下几点:

  其一,在全面升级调控的大背景下,这类城市调控政策相较温和,以限售为主要调控手段,仅西安重启限购、限贷;

  其二,改善性需求持续释放,大中户型产品成交占比直线提升,昆明投资性需求大量进场,外地客户占比多达44%;

  其三,土地市场率先启动,外来房企加速布局,沈阳、昆明地价涨幅超七成;

  其四,资金轮动效应,房价均属价格洼地,西安、昆明市场价值现已被迅速填补。

  事实上,沈阳、大连、西安和昆明房地产市场持续升温除了短期调控、资金轮动等因素外,归根结底,与城市长期的供求关系密不可分。土地、库存揭示了城市的长期供应,而人口、购买力、产业、基础设施决定了城市潜在的购房需求。以下我们将以西安为例,阐述城市短中期市场走势研判的维度和基本逻辑。

  

  土地:成交规模长期维持在较高水平,2016年以来明显加大供地力度

  西安土地成交规模长期维持在较高水平,2009年以来年均成交规模接近2200万平方米,很大程度上造就了高库存风险。尤其是2012年成交建面一举超越4000万平方米,创历史新高。近两年,随着房地产市场开始好转,西安市政府再度调升供地力度,土地成交规模连续两年回升,2017年成交建面升至2338万平方米,同比增长33%,继而给未来房地产市场重现高库存风险埋下了隐患。

  

  

  库存:库存量直线回落,狭义库存无虑,广义库存仍有隐忧

  2015年以来,受益于西安楼市成交量长期维持在较高水平,库存量直线回落,由2015年初的2260万平方米降至2017年底的1272万平方米,跌幅多达44%。消化周期也是缓步下行,现已控制在12个月以内,去库存成效显著。联系到近两年土地成交规模持续攀升,一旦楼市成交量高增长之势难以为继,高库存风险或将再次浮出水面。短期内,西安房地产库存无虑,但广义库存风险依旧不容小觑。

  

  

  人口:常住人口增速位列全国第9名,因收入水平偏低,高素质人口持续外流

  西安乃是典型的人口增长型城市,常住人口规模庞大,2016年西安常住人口883.21万人,暂列全国第21位,并维持高速增长态势,同比增速多达1.45%,高居全国第9名。并且,西安具有悠久的历史积淀以及浓厚的文化气息,教育资源十分丰富,汇集西安交通大学、西北工业大学等7所211大学。不过,相较于沿海发达地区,西安居民收入水平偏低,高素质人口外流现象不可避免,常住户籍人口比仅1.07。规划显示,2020年西安将晋升为人口规模千万级城市,人口增量很大一部分还是来自于外来人口,除了省内三四线城市,沿海发达地区人口回流也是不可忽视的增量。当然,提高城市经济活力、提升居民收入水平将是一个相较漫长的过程,西安经济崛起之路依旧任重而道远。

  

  

  购买力:2017年房价收入比或将逼近合理区间上限,购买力开始出现透支的迹象

  2011-2016,西安房价收入比直线回落,个别年份略有回升,整体依旧维持在较低水平。2016年西安房价收入比降至5.36,略低于合理区间。不过,2017年西安房地产市场显著升温,房价更是大幅上涨。数据显示,西安2017年房价历史首次突破万元大关,同比大涨41.8%。我们认为2017年西安房价收入比将止跌回升,接近合理区间上限,置业客群开始出现购买力不足的境况,房价进一步上涨空间着实有限。

  

  

  发展规划:交通、产业规划长远利好房地产市场,短期过度炒作加剧市场压力

  恰逢凤凰彩票网(fh643.com)“一带一路”发展战略的重大历史机遇,远期大西安将规划建设成为国际化大都市和国家中心城市。受惠于大西安远景规划,产业、交通等领域利好频出,具体而言:西安市将重点支持产业结构调整,优先发展先进制造、高新技术、文化、旅游和现代服务业等5大主导产业,并在飞机研发、大数据等产业予以重点突破。近年来,西安地铁建设进入高峰期,未来将新建10条地铁线。我们认为西安已进入发展快车道,产业经济升级有助于吸引更多高素质的产业人口,长期来看房地产市场将明显受益。短期内,大西安规划尚处起步阶段,相较于武汉、成都这类中西部地区强二线城市,西安经济、居民收入依旧存在着较大差距,房价过快上涨或将拖累未来市场表现。

  

  

  短期西安市场存转向隐忧,成交量将高位回落,房价涨幅趋缓

  总结而言,西安外来人口正加速聚集,常住人口增速暂居全国第9位,但高素质人口持续净流出。受惠于大西安发展规划,产业结构不断调整优化,有望吸引更多高素质的产业人口。市政建设渐入高峰期,远期规划10条地铁线通车运行,远郊区域、板块价值急速拉升。长期来看,西安房地产市场一致看好,量价走势将稳中有升。短期内,西安有炒作过度的嫌疑,房价收入比偏离合理区间。更为重要的是,无论是产业规划、还是市政建设尚处起步阶段,距离真正落地实施仍有较长的时间周期,市场存转向风险。

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  目录

  《二线城市逆袭成新热点后的走势研判》节选

  一、市场表现

  1、前期是典型的风险城市,高库存、小产权房等问题突出

  2、2017年成交量均实现正增长,沈阳、昆明双创历史新高

  3、房价全线上涨,并有加速上涨的趋势,西安同比大涨42%

  二、动因分析

  1、调控政策以限售为主,仅西安重启限购限贷,政策力度相较温和

  2、改善型需求持续释放,中大户型占比稳步提升,昆明投资性需求大量进场

  3、土地市场率先启动,外来房企加速布局,沈阳、昆明地价涨幅超七成

  4、资金轮动效应,房价均属价格洼地,西安、昆明市场价值被迅速填补

  三、未来供求

  1、沈阳:土地供应持续低位,供不应求房价存补涨空间

  1.1土地:严控土地供应,17年市场热度攀升均价突破4500元/平米

  1.2库存:库存量稳步回落仍维持高位,未来去库存仍是主基调

  1.3人口:常住人口规模超800万人,租赁试点落地“虹吸效应”显著

  1.4购买力:2016年房价收入比为5.36,未来房价存在补涨空间

  1.5发展规划:立体交通体系逐步完善,产业升级发展迎来新契机

  2、大连:供求关系持续改善,房价趋高透支未来市场预期

  2.1土地:土地成交规模逐级回落,品牌房企入驻楼面价稳步提升

  2.2库存:库存量仍处高位超1000万方,消化周期高达13.88个月

  2.3人口:常住人口规模接近700万人,人口结构性矛盾日益突出

  2.4购买力:大连房价收入比达7.19,未来房价涨幅趋于平缓

  2.5发展规划:港口贸易经济有待落地,人口吸附效应逐步加强

  3、西安:长期看好,短期炒作过度,市场存转向风险

  3.1土地:成交规模长期维持在较高水平,2016年以来明显加大供地力度

  3.2库存:库存量直线回落,狭义库存无虑,广义库存仍有隐忧

  3.3人口:常住人口增速位列全国第9名,因收入水平偏低,高素质人口持续外流

  3.4购买力:2017年房价收入比或将逼近合理区间上限,购买力开始出现透支的迹象

  3.5发展规划:交通、产业规划长远利好房地产市场,短期过度炒作加剧市场压力

  4、昆明:供地节奏加快,供求关系趋于恶化,短期市场有调整压力

  4.1土地:土地财政约束力较差,市场好转期便大量供地,或将加剧去化压力

  4.2库存:消化周期低至6个月,2018年库存量将低位回升,整体回升幅度有限

  4.3人口:生态、气候条件优越,但教育资源稀缺,常住人口增速暂列全国第18名

  4.4购买力:2017年房价收入比或将接近合理区间上限,居民购买力明显削弱

  4.5发展规划:产业、交通规划长期利好房地产市场,短期市场存调整压力

  四、市场展望

  1、西安、昆明或将升级调控,沈阳、大连去库存仍是主基调

  2、沈阳在东北地区具光环效应,成交量持续高位运行,房价存补涨空间

  3、大连供求关系持续改善,成交量将维持在高位,房价上涨空间有限

  4、短期西安市场存转向隐忧,成交量将高位回落,房价涨幅趋缓

  5、短期昆明市场有调整压力,成交量将有所回落,供求关系趋于恶化

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